馬光遠:疫情給中國房地產指出了一條突圍之路

時間:2020年03月06日 09:01:18 中財網
  很多人這段時間一直在等我關于房地產的文章。在疫情的沖擊下,中國的房地產會如何,這攸關中國很多人財富的安危,當然,也攸關中國經濟的安危。

  我一直沒有急于動筆,也沒有急于表態,是我在觀察,在思考,在回顧,是我想給大家一個自己思考的機會。很多觀點,只有等你自己有機會去認真思考的時候,你才會知道別人觀點究竟對不對,究竟有沒有價值。眾所周知,我最反感的是,壓根沒看懂你在說什么,就著急噴的那些人。▲ 圖片源自攝圖網▲ 圖片源自攝圖網
  德高望重的哈佛大學已故的生物學教授漢斯·辛瑟爾在1935年出版了《老鼠、虱子和歷史:一部全新的人類命運史》。這部著作一出版就得到了各界高度的評價,時至今日,這部近一個世紀前出版的著作隨著每一次傳染病的流行都顯示出辛瑟爾的先見之明。

  在這本不朽的著作中,辛瑟爾認為,無論現代文明的生活看上去是如何的安全與有序,細菌、原生動物、病毒,被感染的跳蚤、虱子、蜱蟲、蚊子以及臭蟲等,總是潛伏在陰影之下。只要人類由于粗心大意、貧窮、饑餓或是戰爭而放松了警惕,它們就會發起進攻………它們寄生在或飛或爬的昆蟲身上,在我們的食物、飲水甚至是我們的愛情中伏擊我們。

  研究人類的歷史,你一定會發現,傳染病一直在締造者人類歷史,民族的命運和人類的興衰,無論人類進化到何種程度。當然,也一直在改變和締造著人類經濟,人類的產業。在人類經濟發展的歷史上,傳染病的作用在很多情況下被低估了。比如,就當下而言,這次疫情一定對很多行業會產生巨大而深遠的影響,一些行業發展趨勢和結構會因為這次疫情而改變。當然,這不見得全是壞事。

  比如,中國的房地產行業。除了幾乎每個人關心的房地產的趨勢和房價未來的走勢。這次疫情出現之后,首先引發輿論風暴的是房屋租賃行業,特別是處于輿論風口浪尖的長租公寓。

  事情的起源比較簡單,就是受疫情影響,很多行業推遲復工復產,房屋租賃行業受到了巨大的沖擊,一些租戶希望房東能夠減免房租。在積極響應政府、行業等多方倡議下,蛋殼公寓于春節期間就開始聯系房東尋求一定的免租期,并得到了部分房東的愛心支持。蛋殼公寓通過自身的平臺優勢,將房東的這些愛心支持用于幫助盡可能多的租客渡過難關。

  2月3日,中國領先的互聯網長租公寓品牌——蛋殼公寓在其官方App發布正式公告,公布疫情期間對全體租客的補貼政策,這也是國內分散式長租公寓中首家為疫情期租客提供租金補貼的企業。

  2月20日蛋殼公寓又公布了“蛋殼房東支持計劃”,蛋殼公寓通過與廣大房東深入地溝通交流后,總結歸納出最容易被理解和接受的三種免租期支持方案。從方案的內容看,無論是合同結束后返還,還是分月份分期返還,在對房東沒有造成實質性損失的情況下,一定程度也緩解了疫情對企業的沖擊 ;而另一邊,蛋殼公寓利用平臺優勢,用大力度的補貼反哺租客。

  這是面對疫情沖擊,蛋殼公寓與租客、房東之間共克時艱,抱團取暖的“多贏方案”,蛋殼公寓在解決方案中體現了頭部企業的社會擔當和示范意義,可謂難能可貴。因此引發的爭議多少令我意外。當然,爭議也說明面對長租公寓這樣的新生事物,究竟如何健康發展,政府、社會、房東以及企業都需要利用這次機會,做更進一步的思考。

  眾所周知,長租公寓是中國房地產進入新周期后出現的新生事物。熟悉我的人都知道,我在前兩年提出中國房地產市場“變天”的判斷。從市場結構而言,“變天”表現在兩個方面:一是交易從新房市場轉向二手房市場;二是在房價處于階段性高點的情況下,房地產市場的主戰場會從銷售市場轉向租房市場。

  在過去20年,中國房地產市場最大的短板就是政策過度關注銷售市場,而忽略租房市場,租房市場無論是政策環境,還是市場本身的發展,都和目前中國房地產市場的體量不匹配。2018年中國租房市場租金規模也就1萬億人民幣多一點,而美國高達3.5萬億人民幣。就租房的主體而言,機構在中國租房市場所占的比重不過2%,而美國是30%,日本是80%。

  這意味著在房地產市場已經慢慢進入存量房市場的情況下,建立租售并舉的制度,撬動龐大的租房市場的機會,培育以機構為主的租房市場體系是下一個周期中國房地產市場的不二選擇。

  政府看到了租房市場的前景,資本也看到了,在資本和政府的雙重推動下,中國租賃市場自2015年開始正式啟動,各路資本搶占最被看好的長租公寓市場。資本的最大價值在于通過殘酷的市場競爭廝殺,優勝劣汰、培育出頭部企業。

  經過2017年以來一些實力不濟、經營不善的企業爆倉出局之后,長租公寓市場的頭部企業逐漸凸現,蛋殼公寓逐漸成為互聯網租賃市場的領軍企業,并在今年1月17日在美國上市,成為2020年登陸紐交所的第一中概股。

  我為什么一直推崇長租公寓這樣的機構租賃主體,因為只有機構才能真正為租客提供標準化的高端服務和高品質生活,個人房東幾乎是不可能的。蛋殼公寓能夠殺出行業的重圍,也在于這個核心定位和服務理念,通過互聯網改造傳統住房租賃行業,用大數據賦能市場需求,設計多元產品,為各類群體提供租住環境。

  當然,在這個行業發展的過程中,出現了很多混亂和問題,跑路、資金鏈斷裂暴雷在過去兩年時有發生,這是正常的。在中國,幾乎任何行業都如此。要相信市場和資本是可以淘汰掉那些不代表行業未來的企業。

  當然,行業健康的發展需要政府、行業以及從業者營造健康的生態。長租公寓作為一個新生事物,在中國不過幾年多時間,規范缺失,行業標準有待完善,整個行業仍然處在發展期。

  在面對諸如疫情爆發這樣沖擊的時候,依然需要政府的呵護和支持,特別是對于行業的頭部企業,要通過個稅抵扣、專項補貼等給予支持,共渡難關,避免行業發展出現大的波動。

  這次疫情,對中國長租公寓行業而言,無疑是一次巨大的挑戰,需要政府、平臺企業、租客以及房東都思考多贏的應對之策,輿論也應該給予足夠的包容。如果頭部企業倒下,受損的將是所有鏈條上的群體。

  (本文作者介紹:獨立經濟學家,經濟學博士,產業經濟學博士后。現任民建中央經濟委員會副主任,中央電視臺財經頻道評論員。) (新浪財經意見領袖專欄作家 馬光遠)
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